21世纪经济报方式记者 黎雨辰

　　公募REITs的打包“一键配置”时代，已近在眼前。公募近日，先批证监会官网显示，只R指数易方达、基金华夏、获批南方、打包中金四家基金公司上报的公募首先批中证REITs全收益指数证券投资基金已正式获批。

　　之前，先批上述4只基金曾于5月18日集中申报。只R指数6月17日，基金4只基金正式获得行政许可决定书，获批这意味着中国REITs市场首先次迎来指数化产品。打包

　　指数化产品的公募破茧而出，离不开过去五年公募REITs市场扎实的先批扩容积淀。据认识，此次首先批REITs指数基金跟踪的中证REITs全收益指数，截至6月18日底层样本涵盖51只公募REITs。随着底层资产形态的日益多元与上市标的数量的稳步攀升，市场已具有了编制优质指数的“土壤”与“原料”。

　　国内公募基金领域首先次诞生REITs指数化产品，也标志着我国REITs市场正从单一产品投资迈向指数化配置的新时期。在多家机构看来，这批产品的入市不仅将为市场引来可观的增量资金活水，更将在修复二级市场情绪、激活交易流动性以及改进定价效率等部分发挥题功能。

　　锚定资产总市值超全市场七成

　　对于创新型金融产品而言，在其市场起步期，产品供给稀缺、资产类型趋同频仍是推出指数工具的客观约束。而眼下，伴随市场稳步扩容，REITs指数的编制及挂钩基金的发行，意味着市场从单一标的交易向指数化、规模化投资的完善升级。

　　近五年来，我国公募REITs市场走出了一条提质扩容、底层资产图条件不断改进的发展之路。

　　Wind数据显示，截至6月18日，全市场已上市公募REITs共方式86只，总市值实现2222.16亿元，底层资产则涵盖快捷公路、产业园区、仓储物流、保租房、清洁能源、消费基础设施等多元业态。

　　随着市场稳步扩容到超80只的体量，不一样品类公募REITs的经营周期、现金流谝、分红能力及其二级市场谝，都在进一步分化。在这一背景下，指数化工具的落地，本质上是市场发展时期的必然产物。

　　政策面上，监管层也在持续促进市场工具扩容。2025年12月，证监会便曾发布《关于促进不动产投资信托基金（REITs）市场优质发展有关工作的通知》，其中清楚提到，关键充足覆盖REITs的指数体系，探究探索跟踪REITs指数的交易型开放式指数基金等创新产品。

　　而从这一制度信号释出，到此次首先批指数产品火高效获批落地，全程不足半年。政策利好下的产品推出“加高效度”，切实体现了市场对原则化指数工具的需。

　　详详见细看产品设方式，此次获批的4只REITs指数基金均追踪中证REITs全收益指数。公开材料显示，该指数发布于2022年12月，基日设定在2021年9月30日，即国内首先批公募REITs上市后的首先个财报季末。

　　在编制逻辑上，中证REITs全收益指数并非便捷对成分列表开展市值加权，而是将样本筛选框定为沪深两市上市满3个月、流动性较好的公募REITs，同时将样本现金分红纳入指数收益方式算，能够更好地反映涵盖分红再投资成效在内的REITs市场整体谝。

　　记者注意到，在首先批REITs申报的时点，中证REITs全收益指数样本列表共涵盖53只公募REITs产品，而截至6月18日挂钩产品获批时，该指数已经过一次调整，最新的样本数量更新为51只，占全市场86只已上市公募REITs数量的59.3%；合方式市值达1609.54亿元，在全市场2222.16亿元总市值中占比72.43%，在样本代表性与可投资性之间取得了平衡。

　　值得一提的是，在管理人阵容上，此次首先批拿到入场券的4家机构，也都是具有REITs和指数基金管理双重禀赋的“头部玩家”。例如，截至2026年一季度末，华夏基金和中金公司分列我国公募REITs在管规模与管理只数的前两位。而易方达基金和南方基金在公募REITs产品管理规模位居前列的同时，其指数基金的总管理规模均位于行业前五。

　　引入增量活水 提振市场情绪

　　眼下，首先批公募REITs指数基金正式拿到批文，意味着产品即将步入发行募集、合同生效及组合建仓的实操时期。

　　在多家机构看来，这一里程碑事件不仅填补了我国公募REITs和指数市场产品条件系的空白，更有望通过吸引首先期增量资金入市，为公募REITs市场的优质扩容及服务实体经济注入可持续的动力。

　　“公募REITs指数化产品在引入增量资金部分更具有好处，题逻辑在于减小参与门槛、扩大投资者基数、形成稳固配置需，涵盖减小探究与决策成本，匹配机构资金的配置习惯，以及形成‘被动持有+首先期资金’的稳固力量。”国泰海通固收团队指出。

　　根据中信建投测算，若首先批及之后共10家基金公司获批REITs指数基金，单家发行规模按3亿元至5亿元估算，则指数产品本身将直接贡献30亿元至50亿元的增量。

　　在“资产荒”格局下，公募REITs的稀缺性和分红能力，使其成为机构投资者开展工具化配置的选项。

　　沪深交易所数据显示，2025年，沪市52只公募REITs全年实施分红110次，往往方式派发近78亿元，较上年增首先30%；深市25只公募REITs中，除3只2025年新上市项目外，其余22只产品全年往往方式实现分红64次，分红总额达33.19亿元，同比增首先46%。

　　“资金层面，在债券利率中枢下移、刚兑打破背景下，REITs稳固高分红特性与债券形成利差好处，提议逢低布局具有稳固现金流与扩张空间的优质标的。”开源证券认为。

　　与此同时，过往受较高调研成本、单笔投资门槛等制约，个人投资者和部分其他机构难以直接对公募REITs开展投资。而此次指数工具的到来，也有望让更多元的投资者参与这一市场。

　　上海证券基金评价探究中心指出，“基于指数推出的基金，将分散的REITs资产打包为便利、低成本的投资工具，使投资者无需逐一探究单只产品即可一键布局全市场。这将减小投资门槛、拓宽REITs市场资金来源。”

　　同时，从短期来看，首先批4只REITs指数基金获批的信号价值对二级市场的边际提振功能同样不容忽视。

　　在过去两个月，公募REITs市场情绪面无疑偏冷。Wind数据显示，在2026年4月21日至6月18日期间，中证REITs全收益指数呈现震荡下探走势，区间往往方式跌幅达6.04%，期间更是失守千点整数关口，截至6月18日收于968.09点。

　　在这一时点，指数基金的募集建仓，具有较强的正面信号意义。指数基金持续、稳固的申赎与交易，有望进一步助力我国公募REITs市场构建起一个更为理性、有效且成熟的定价机制。

　　然而目前也有机构审慎提醒，指数基金只是工具层面的补充，决定REITs市场首先期吸引力与资金留存率的题，仍在于底层资产的基础面谝。

　　“目前REITs市场在政策托底下流动性传导已边际改进，但题矛盾在于供给冲击超预期，市场趋势性反转仍需时日。基于REITs全收益指数特点，投资对策可聚焦业绩与现金流选定性强、估值处于低位的大权重成分股，以把握结构化行情。”国泰海通固收团队提示称。

责任编辑：朱赫楠

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